Grundstückseinlage in eine Projekt-GmbH: GrESt optimiert, USt sauber geregelt

Fragestellung des Klienten

Unser Kli­ent plan­te gemein­sam mit einer Bank eine Pro­jekt-GmbH. Die Bank soll­te ein Grund­stück als Sach­ein­la­ge ein­brin­gen. Gesucht war eine Lösung, die die Grund­er­werb­steu­er so nied­rig wie mög­lich hält und die Umsatz­steu­er rechts­si­cher abwi­ckelt – inklu­si­ve Blick auf spä­te­re Pro­jekt­ver­wer­tung (Verkauf/Vermietung) und mög­li­che Risi­ken.

Unser Rat

Wir emp­fah­len, die Ein­la­ge ohne Kapi­tal­erhö­hung als unent­gelt­li­che Ein­la­ge zu gestal­ten. Dadurch wird die Grund­er­werb­steu­er nicht vom Markt­wert, son­dern von einer güns­ti­ge­ren Bemes­sungs­grund­la­ge berech­net.

Umsatz­steu­er­lich sahen wir eine Eigen­ver­brauchs-USt bei der ein­le­gen­den Gesell­schaft vor, die nach § 12 Abs 15 UStG an die Pro­jekt-GmbH wei­ter­ver­rech­net wird. Wich­tig: Die­se Wei­ter­ver­rech­nung gilt nicht als Kauf­preis und erhöht daher nicht die Grund­er­werb­steu­er.

Zur Absi­che­rung des Vor­steu­er­ab­zugs bei der Pro­jekt-GmbH doku­men­tier­ten wir die beab­sich­tig­te steu­er­pflich­ti­ge Ver­wen­dung (z. B. steu­er­pflich­ti­ger Ver­kauf oder Ver­mie­tung) und regel­ten die Rech­nungs­ge­stal­tung, Fäl­lig­keit und den Zah­lungs­weg.

Par­al­lel haben wir den Ver­trags­ent­wurf sprach­lich und for­mal berei­nigt (kor­rek­te Grund­buchs­da­ten, durch­gän­gi­ge Ein­la­ge-Ter­mi­no­lo­gie statt „Kauf/Verkauf“) und eine kla­re USt-Abwick­lungs­klau­sel ergänzt.

Vorteile für den Klienten

• Deut­lich gerin­ge­re Grund­er­werb­steu­er dank unent­gelt­li­cher Ein­la­ge ohne Kapi­tal­erhö­hung.
• Rechts­si­che­re USt-Lösung: Vor­steu­er­ab­zug in der Pro­jekt-GmbH ist mög­lich, sofern das Pro­jekt über­wie­gend steu­er­pflich­tig ver­wer­tet wird.
• Risi­ko­ma­nage­ment: Falls sich die Ver­wer­tungs­stra­te­gie spä­ter ändert, sind die Fol­gen (insb. mög­li­che Vor­steu­er­be­rich­ti­gung) von Anfang an trans­pa­rent und doku­men­tiert.
• Rei­bungs­lo­se Abwick­lung: Sau­ber for­mu­lier­te Ver­trags­klau­seln, kor­rek­te Grund­buchs­da­ten und ein kla­rer Beleg-/Zah­lungs­pro­zess redu­zie­ren Rück­fra­gen von Finanz­amt und Grund­buch.