Verschärfungen bei Immobilientransaktionen ab 1. Juli 2025: Neue Grunderwerbsteuer-Regeln durch das BBG 2025: Was Unternehmen jetzt wissen müssen
Kurzzusammenfassung
Mit dem Budgetbegleitgesetz (BBG) 2025 setzt Österreich tiefgreifende steuerliche Änderungen um, insbesondere im Bereich der Grunderwerbsteuer bei Anteilsübertragungen. Davon betroffen sind Immobiliengesellschaften, Share Deals und Umstrukturierungen – mit teils drastischen Folgen. Die Kanzlei Heinz Kobleder – Steuerberater berät Sie als Fiskalvertreter in Österreich zu allen Aspekten dieser Neuregelung.
Hintergrund der Gesetzesänderung
Im Zuge der Umsetzung des Regierungsprogramms 2025–2029 wurde am 2. Mai 2025 der steuerliche Teil des BBG 2025 zur Begutachtung veröffentlicht. Ein wesentlicher Bestandteil betrifft das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Ziel ist die Schließung steuerlicher Lücken, insbesondere bei sogenannten Share Deals, mit denen bisher Grunderwerbsteuer vermieden werden konnte.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick
1. Herabsetzung der Beteiligungsschwelle auf 75 %
Künftig gilt eine Anteilsvereinigung bereits dann als steuerpflichtiger Erwerbsvorgang, wenn 75 % der Anteile an einer Gesellschaft in einer Hand vereinigt werden – bisher lag diese Grenze bei 95 %. Auch die Frist zur Überwachung solcher Transaktionen wird von 5 auf 7 Jahre verlängert.
2. Ausweitung auf Kapitalgesellschaften
Während bisher nur Personengesellschaften betroffen waren, gilt die Neuregelung auch für Kapitalgesellschaften wie GmbHs. Dies betrifft in der Praxis vor allem Immobiliengesellschaften in Holdingstrukturen.
3. Definition der „Immobiliengesellschaft“
Neu eingeführt wird der Begriff der Immobiliengesellschaft, der alle Unternehmen umfasst, deren Hauptzweck in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken besteht oder deren Vermögen überwiegend aus Grundstücken besteht. Damit werden zahlreiche Unternehmen in den Anwendungsbereich der Grunderwerbsteuer einbezogen, auch bei Umgründungen.
4. Steuerpflicht für mittelbare Anteilsübertragungen
Auch mittelbare Beteiligungsänderungen – etwa über mehrere Gesellschaftsebenen hinweg – lösen nun eine Steuerpflicht aus. Damit werden komplexe Holdingstrukturen steuerlich erfasst, was bislang oft vermieden werden konnte.
5. Steuererhöhungen bei Umgründungen
Bei Einbringungen, Verschmelzungen oder Spaltungen, die bisher meist steuerneutral waren, kann künftig ein Steuersatz von 3,5 % anfallen – auch ohne dass tatsächlich ein Kaufpreis fließt.
Folgen für ausländische Investoren
Internationale Investoren, die in Österreich Immobiliengesellschaften halten oder strukturieren, sind besonders betroffen:
- Asset-Deals und Share-Deals sind verstärkt grunderwerbsteuerpflichtig
- Umstrukturierungen innerhalb von Konzernen bergen zusätzliche Steuerlasten
- Planung und Dokumentation werden komplexer
Die Zusammenarbeit mit einem Fiskalvertreter in Österreich wie Heinz Kobleder – Steuerberater ist daher unerlässlich, um rechtssicher und steuerlich optimiert zu handeln.
Fazit
Die Änderungen führen zu einer massiven Ausweitung der Grunderwerbsteuerpflicht, auch für grenzüberschreitende Konzerne und ausländische Investoren. Frühzeitige steuerliche Planung ist entscheidend. Die Kanzlei Heinz Kobleder – Steuerberater unterstützt Sie kompetent bei der Prüfung, Strukturierung und Umsetzung Ihrer Transaktionen.
